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旋緊融資龍頭 防范樓市工具化

來源:每經網 | 作者:張敬偉 | 時間:2019-11-25 | 責編:申罡

房住不炒是需求端所期,因城施策是應有之義。


經濟放緩,內外市場承壓之下,房地產不能成為經濟刺激手段,否則樓市就容易失控,難走出樓市炒作逐利的周期律怪圈。


近日,央行在發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》(以下簡稱《報告》)中重申,按照“因城施策”的基本原則,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。《報告》的核心要旨是堅持穩健的貨幣政策,不實行“大水漫灌”,不追求短期利益的經濟刺激政策。故而,貨幣政策也好,財政政策也罷,以及房地產,都不能走飲鴆止渴的功利化路徑,而是秉承中道節制。


本輪樓市周期,是在“去庫存”的背景下啟動的,至今已有4個年頭。期間,最初是一二線熱點城市的房價失控上漲,隨后才有因城施策的政策導向,形成房住不炒的上下共識。一線和熱點城市也開始了史上最嚴的樓市調控,很多三四線城市房價也從“5000元+”升到“10000元+”。當然其中也充斥著坊間傳聞的鶴崗“白菜價”……樓市差異化已經形成,但人們的感受還是房價過高,安居之夢依然在路上。


雖然中國有高擁房率(85%),卻和人們的安居感受極不相稱。一方面,隨著城市化進程的加速,很多年輕人紛紛赴發達城市工作生活——京滬廣深四大一線城市是首選,熱點二三線城市、省會城市和區域中心城市是其次。因此,熱點城市的房價是抑制不住地上漲,欠發達地區的城市價格則遲滯——年輕人即使在故鄉擁有多套房,也沒有經濟實力在熱點城市購房實現安居。顯然,就地安居只是看上去很美,在強大的市場力量和趨利潮流面前顯得毫無辦法。另一方面,不少城市開始“搶人大戰”,從高端人才到中技領域,競爭相當激烈。這也凸顯,“后人口紅利”時代已經來臨,各城各地與其說是搶人才,還不如說是搶年輕勞動力。各城“搶人大戰”也伴隨著房價補貼……看似降低了構房成本,但也放大了樓市需求,最終形成房價高企的倒逼力量。


市場也沒有更好的創富途徑。股市波動大,盡管科創板、注冊制、大開放的資本市場格局逐漸形成,且多年強監管給資本市場提供了相對規范的投資環境,但投資者對股市還是有陰影。互聯網創新理財產品也存在著諸多問題。因此,購房是安全的投資途徑,畢竟房地產關系地方政府、開發商和金融機構等諸多利益主體,形成復雜多元的利益共同體。而樓市宏調多周期的反復,也強化了市場樓市不能倒、倒了就地動山搖的市場共識。樓市完全市場化,容易造成硬著陸帶來的系統性金融風險,周期性的宏調又會帶來“空調”尷尬。


中國房地產市場積累了很多存量沉疴,又不斷挹注增量難題。經濟放緩壓力之下,利用房地產來提振經濟,成為各地習慣性的刺激動作。當此時也,《報告》可謂給各城各地敲響了警鐘,切莫打樓市刺激的主意,值得肯定。


樓市刺激可帶來短期政績,但不可持續。“六穩”是當務之急,也是綜合施策,不能在樓市上開刺激口子,導致“六穩”失衡。更要者,經過這輪周期的多手段調控,樓市整體趨穩,房住不炒的政策主調也取得了一定的市場成果。數據顯示,10月份70個大中城市新房價格環比增長0.5%,增速與上月持平;新房價格同比增長8%,較上月回落0.6個百分點;二手房價環比和同比增速分別為0.1%和4.2%,分別回落0.2個百分點和0.4個百分點。


今年下半年以來,央行先后5次定調房地產信貸,一再強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段,避免把房地產工具化。這體現在樓市信貸的變化上。《報告》顯示,9月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為43.3萬億元,同比增長15.6%,增速較上半年下降1.5個百分點。央行表示,第三季度以來,房地產市場運行總體平穩,房地產貸款增速平穩回落,房價漲幅有所回落,房地產開發投資與新開工增速平穩下降。顯然,信貸流向房地產業的微妙變化,也彰顯央行信貸政策的成果。


美聯儲引發的貨幣政策寬松跟隨效應,以及國內市場豬肉價格高企帶來的CPI連續兩月進入“3時代”,中國市場面臨“通脹”之憂和貨幣政策寬松壓力。《報告》也給出了篤定答案,貨幣政策不“大水漫灌”,房地產市場不工具化。前者通過多工具手段保持流動性合理充裕,后者則要求信貸維持節制定性。要說明的是,央行政策導向性的流動性,一是解決三農和小微企業長期存在的融資難和融資貴問題;二是服務實體經濟。為了保障貨幣政策效果,也需關閉流向樓市和股市的閥門。當然,敏感的樓市和股市,即使沒有得到流動性的“滋潤”,也能敏感地獲得市場外溢傳導。


明確樓市刺激的不可持續,抑制樓市工具化的政績沖動,正當其時。


(作者系中國人民大學重陽金融研究院客座研究員)


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